随着房地产市场从增量扩张转向存量博弈，手握积蓄、养老金且拥有闲暇时光的退休群体，正逐渐被部分城市视为新的关注焦点。
民政部数据显示，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口规模已达3.2亿人。预测指出，到2035年，这一庞大群体的数量将突破4亿大关。
银发经济随之崛起，成为消费增长的新蓝海。多家机构测算，至2035年，中国银发经济市场规模有望跨越30万亿元门槛，占GDP比重约为10%，其体量相当于再造一个当下的中国房地产市场。
在此背景下，从海南到云南，从东北腹地到山东沿海，多地纷纷布局旅居养老与康养社区产业，意在吸引各地退休人士落户，将其转化为城市的新居民。对于部分面临人口流出、住房需求疲软的三四线城市而言，银发族成了楼市急需挖掘的新客群。
“我在景德镇安家已逾十载，每年仅回上海一两次，主要为了探望孙子。十年前便在此置业，近年来，来此旅居的上海老人日益增多，既有买房长住的，也有租房短居数月的。”
近日，上海退休老人邵敏向笔者透露。
年逾七旬的邵敏，十多年前因大病手术后的康复期，经友人引荐初访江西景德镇。彼时，当地清新的空气、低廉的生活成本以及舒缓的节奏深深吸引了他，从而使短暂的停留演变为长期的定居。
“过去，许多老人换环境多因身体抱恙，才寻求空气质量佳的地方疗养。如今，越来越多的长者是主动选择一种新生活方式，旨在避暑、休闲及体验不同城市的风情。”邵敏如是说。
在多年的旅居观察中，他发现上海老人偏好的目的地涵盖江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江和东北的部分城市。
事实上，类似的“候鸟式养老”现象正日益普遍。
据景德镇当地统计，在不足90万的城区常住人口中，有超6万名外地迁入的“景漂”。江西宜春温汤镇则因大量上海业主购房旅居，一度享有“小上海”之称。截至2025年，当地外来居住的“新温汤人”达1.2万人，以银发群体为主，占比约28%。
除购置房产外，租赁式旅居也逐渐兴起。
四川成都居民章女士表示，近几年每逢夏季，母亲便会结伴前往云南、贵州等地避暑，“她们不买房，而是短租两三个月”。
业内人士分析，与传统房地产市场的投资客不同，新一代养老购房者更看重居住环境、医疗资源、生活配套及社区服务。他们购房并非为了等待升值，而是为了改善晚年生活质量。
这暗示着，部分三四线城市正迎来一类全新的住房需求来源。
伴随养老需求激增，多地加码布局旅居康养产业，试图通过吸引退休人口，带动住房、消费、医疗及服务业的协同发展。
近期，多个省市密集出台支持政策。
2026年7月23日，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策，共推出11条措施，旨在加速“中国康湾”建设，推动房地产行业向康养领域转型。
政策在土地、金融、运营等环节给予有力支持。例如，新出让土地上的健康服务中心可实行“计容不计价”；允许分期缴纳土地出让款，最长付款期限延至一年；项目施工进度达到“正负零”即可申请预售。此外，当地还鼓励医保服务接入、优化水电价格等措施，以降低康养项目的长期运营成本。
金融层面，青岛提出支持开发商运用服务消费与养老再贷款等工具，再贷款期限最长三年，年利率最低可达1.25%；同时支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式介入康养地产领域。
除青岛外，其他城市也在积极抢滩。
同样在今年7月，山东烟台提出，至2028年底养老产业规模要突破500亿元，并重点发展康养旅游，利用气候优势打造避暑疗养模式。
海南几乎同期提出推动康养产业精细化、特色化发展，重点布局中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大方向，致力于构建国际康养胜地。
东北地区亦在争夺“避暑养老”市场。吉林省于今年5月发布旅居康养高质量发展试点方案，计划到2028年新增旅居康养床位3万张，旅居康养人次（停留超10天）年均增长10%以上，总量达到380万人次。
作为国内较早涉足康养产业的城市，四川攀枝花近年频繁赴北京、上海、杭州、长春等地推介康养资源，希望能吸引外地居民旅居乃至置业。
云南则规划未来三年建设3000个旅居村，依托全国庞大的银发人口市场，推出康养、医养等产品。
值得注意的是，多地在政策中强调盘活闲置资产，将存量物业改造为旅居康养空间。
在房地产步入存量时代后，对于住房库存高企、人口增长乏力的城市来说，吸引退休人口成为一种新的发展思路。
康养地产如何跳出传统“卖房子”的思维定式？
尽管康养地产已成政策热点，但房企内部对此仍持谨慎态度。
一家布局养老业务的房企人士坦言：“业内皆知针对老年人的康养地产是风口，但这阵风尚未真正刮起。”
在他看来，康养项目最大的难点不在住宅建设，而在后续运营。“前期投入巨大，但长期服务收入、退出机制目前尚无成熟解法。”
对房企而言，康养地产并非新概念。
过去十多年间，国内涌现大量养老、度假、旅居地产项目。然而，不少项目仍沿用传统房地产开发逻辑，依赖销售住宅获利，缺乏持续运营能力。
在房地产市场调整周期中，此类项目首当其冲。一些海景房、度假房因产品同质化严重、流动性弱，价格出现明显回调，部分项目跌幅甚至超过50%。
如今，随着“60后”“70后”逐步迈入退休阶段，新一代养老消费群体正在形成。相比上一代，他们具备更强的支付能力，也更重视健康管理、社交活动及生活品质。
这意味着，未来康养社区的核心竞争力，不再仅是楼盘产品或自然风景，而是运营能力。
上述人士认为，未来康养地产的发展主体或将更加多元，除传统开发商外，还将包括保险机构、产业基金及专业运营机构。
在海外，养老社区已成为成熟的不动产资产类别，并通过REITs实现资产证券化。
例如，美国养老地产REITs已形成成熟模式，代表企业有Welltower、Ventas等。这类机构通常持有养老社区、辅助养老设施、失智照护中心等资产，再由专业运营机构提供养老服务，通过入住费用和服务收入形成稳定现金流。
日本、新加坡等高老龄化市场，也已探索出养老资产证券化路径。
相比之下，中国养老地产资产证券化尚处起步阶段。
不过，政策端已释放信号。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施项目纳入基础设施范畴。青岛本月公布的康养地产政策明确，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。
对于众多三四线城市而言，未来房地产的发展逻辑正在重塑。银发人口能否成为楼市新的接盘力量，取决于城市能否真正提供匹配该群体需求的生活方式。康养地产能否摆脱过去的销售逻辑，也将决定这波“银发经济”浪潮最终能否转化为长期的产业机遇。
