8月4日，上海第七批次集中出让的五宗地块全部成功脱手。本次土拍成交总额达到90.6亿元，出让面积11.73万平方米，规划建筑面积27.66万平方米，起始价总计83.39亿元。
上海市规划和自然资源局指出，此次土地供应紧扣房地产市场变化，旨在回应群众对优质住宅及配套的需求。通过不断优化土地供应结构、丰富住宅产品类型，切实起到稳定预期、激发活力、促进品质提升及创新城市治理的作用，市场反应积极，整体趋势持续向好。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，本批次土拍运行平稳，延续了近期上海土地市场“量稳价平”的基调。成交金额与溢价率均处于合理区间，市场预期趋于理性，这为后续土地供应和房价走势释放了积极且稳健的信号。
在分析具体地块时，张文静提到，浦东张江、唐镇以及嘉定南翔等地块，要么自身条件优越，要么周边产居环境成熟，人口吸附力强。这进一步印证了在“职住平衡”格局下，优势产业功能区在当前市场周期中，依然具备稳健的开发潜力和资本吸引力。
数据显示，五宗地块中三宗溢价成交，两宗底价成交，溢价率分布在14%至28.5%之间。这表明房企在投资决策时，更注重综合评估地块自身条件与区域风险。结合此前多批次土拍情况来看，上海土地市场正逐渐形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化局面，反映出市场定价机制日趋成熟，投资逻辑回归理性。
同策研究院分析师李浩诚则表示，虽然本次土拍整体热度有所收敛，但核心区域的优质地块竞争依旧激烈，不过并未出现非高溢价成交不可的局面。
时隔12年，浦东张江宅地迎来新供。浦东新区孙桥社区单元14-01地块吸引了四位竞买人参与竞拍。最终，联发集团有限公司旗下的上海联泓房地产开发有限公司以8.16亿元的总价竞得该地块，成交楼面价高达44191元/平方米，溢价率为26.92%。出让文件显示，该地块性质为住宅用地，出让面积8390.05平方米，容积率2.2。
好地网分析指出，该地块地处中环与外环之间，紧邻中环路、外环高速等主干道，通达全城十分便捷。交通方面，地块距离13号线学林路站和张江路站直线距离均在2公里左右，距离在建的地铁21号线一期康南路站约1公里。
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好地网分析师吴彩萍表示，该地块体量虽小但形状方正，非常适合打造小高层住区或部分洋房产品。这种定位有助于实现快速去化和资金回笼，契合当下多数房企的经营诉求。
吴彩萍进一步解释称，张江作为国家级科学城，产业基础雄厚，房企对其去化前景预期较高。这里被誉为“中国硅谷”，集成电路、人工智能、生物医药等产业集聚了大量高新技术人才，购房和租房需求都非常旺盛。
同时，吴彩萍指出，张江将70%以上的土地用于产业园和研发楼宇，导致宅地供应极为稀缺。自2020年以来，除协议出让城中村改造项目中建御华园外，新房供应几乎断档。
外环外宅地溢价28.5%成交，楼面价超4.8万元/平米
今年，浦东唐镇的土地市场竞拍氛围活跃。
今日出让的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块同样吸引四位竞买人角逐。经过47轮激烈竞价，最终以15.80亿元的总价成交，未触及17.22亿元的中止价。成交楼面价为48114元/平方米，溢价率28.45%。
竞得方为中国旅游集团有限公司旗下的杭州旅投房地产开发有限公司与招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体。其他参与竞拍的包括象屿地产集团有限公司旗下的上海象唯房地产开发有限公司、越秀地产（00123.HK）旗下的上海樾恒企业管理有限公司，以及保利发展（600048.SH）旗下的上海保利城市发展有限公司。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积14280.95平方米，容积率2.3，计容面积32846.19平方米，起始价12.30亿元。从地理位置看，地块位于唐镇，东至德耘路，南至C-02E-02地块，西至佑仁路，北至培德路。
值得一提的是，该地块北侧一路之隔的浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块于一年前成交。当时，招商蛇口（001979.SZ）联合体以27.2970亿元的总价、4500元/平方米的装修标准上限、200平方米公共服务设施上限以及0.7%高端人才配建比例的总代价竞得，溢价率40%，楼板价52360元/平方米。这一价格刷新了唐镇板块住宅单价纪录。
南翔宅地溢价成交
同日，嘉定区有两宗住宅用地出让。
嘉定区JDC2-0202单元25-06地块吸引了三位竞买人。经过27轮竞价，华润置地(01109.HK)旗下的上海煦臻企业管理有限公司以16.14亿元的总价竞得，未触及18.41亿元的中止价。成交楼面价30774元/平方米，溢价率13.98%。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，东至沪宜公路、南至嘉程路、西至北张泾-华曹江、北至嘉美路。出让面积40355.75平方米，容积率1.3，计容面积52462.47平方米，起始总价14.16亿元，起拍楼板价27000元/平方米。
好地网分析师吴彩萍表示，自2023年11月以来，南翔板块已两年多未有住宅地块推出。本宗地也是板块内十年来难得一见的低容积率住宅用地，稀缺性极强，具备打造低密宜居产品的天然条件。
来源：好地网
吴彩萍还提到，尽管板块土地出让活跃度不高，但新房市场表现抢眼。今年上半年，南翔板块以8.65万平方米的成交量，位列上海商品住宅成交面积TOP10榜单第三名。
本批次成交的另一宗嘉定区地块为JDC1-0501单元74-04地块。绿城中国（03900.HK）旗下的绿城房地产集团有限公司以12.04亿元的底价成交，楼板价18200元/平方米。出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积33081.97平方米，容积率为2.0。
北外滩核心区商住办地底价成交
本批次出让总价最高的虹口区北外滩地区hk293-08地块及hk321-04地块（地下），以38.45亿元的底价成交，竞得人为上海鼎信华展企业管理有限公司。
同策研究指出，这是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑进行一体出让。未来，这里将打造集多元功能于一体的高效产业生态综合体。
出让文件显示，地块规划用途为商业、普通商品房和办公楼，占比分别为55%、30%和15%，地上建筑限高249米。
该地块位于北外滩核心区，出让总面积21225.83平方米。其中，hk293-08地块占地14614.49平方米，hk321-04地块（地下）的地下空间水平投影占地面积为6611.34平方米。地块容积率为7.3，计容建筑面积10.67万平方米。
出让文件对地块内的功能业态提出了明确要求：围绕打造新时代都市发展新标杆，结合历史风貌元素等独有特性，运用现代设计打造城市新界面，引进符合区政府对该区域规划定位及风格方向的商业业态。
文件还明确了行业引入要求：项目竣工验收投入使用后，需设立进出口、贸易业务中心及对外投资平台；地块功能应符合贸易型总部定位，鼓励引入新能源、节能技术等领域的绿色低碳行业。
北外滩是近几年房企竞拍的热点区域。该地块北侧400米处为北外滩hk315-11地块，去年7月，绿城中国以64.719亿元的总价、6000元/平方米的装修标准上限、2600平方米公共服务设施上限以及2%高端人才住房配建比例上限的总代价竞得该地块，溢价率46.33%，成交楼板价126577元/平方米，刷新了虹口区住宅地块单价纪录。该项目名为绿城潮鸣外滩，于今年3月首次开盘。
