来源:凤凰网房产 作者:WTT

2026年7月31日，国务院会议正式审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》（以下简称《条例》）。这标志着新一轮公积金改革已实质性进入落地执行阶段。

自1999年该制度建立以来，《条例》历经三次重大修订：2002年完成首次修订，重点在于优化监管权责；2019年进行第二次修订，主要涉及纯行政法规层面的文字清理；而此次在2026年7月31日通过的修订草案，则是对底层规则与结构性框架的重塑，被业界称为“近20年来幅度和力度最大”的系统性新规调整。

这一变革意味着，全国超过10.9万亿元的公积金账户资金即将迎来空前力度的“解冻”。

此次政策调整的核心逻辑聚焦于两大方向：

一是提取更便捷：提取情形由原有的6种扩展至9种，新增装修、物业费等项目，为居民提供覆盖“住房全生命周期”的支持。

二是缴存门槛降低：《条例》草案明确规定，外卖员、网约车司机、自由职业者等灵活就业人员，可自愿参与公积金缴存。

作为职工未来购房、装修、租房及其他消费的重要后备力量，这张常被忽视的潜在购买力“底牌”，其价值正日益凸显。

**过半缴存人“只缴不用”**

**中央多次呼吁资金“动起来”**

回顾《条例》出台的背景，现状不容忽视。

根据公积金年度报告数据，2023年、2024年及2025年，全国公积金缴存余额均突破10万亿大关，预计2026年这一数值仍将保持增长态势。

其中，北京、上海、广州、深圳、杭州五座城市的缴存余额均已突破千亿元，成为公积金归集的主力军。数据显示，2025年上海、北京、深圳的公积金实缴人数分别高达923.26万人、932.45万人、729.37万人，反映出核心城市公积金缴存趋势依然稳健。

但在33座主要城市中，有20座城市提取人数占比低于50%，这意味着超过半数的缴存人处于“只缴不用”状态。资金规模在涨，但实际动用比例却在下降。

个贷率的变化也印证了这一现象。33城个人住房贷款余额占缴存余额比率的平均值仅为76.77%。除深圳、济南、成都三地个贷率略有回升外，多达30座城市的个贷率呈现负增长。

为缓解上述困境，有效疏导超10万亿沉淀资金加速流向市场，2025年底召开的中央经济工作会议明确提出“深化住房公积金制度改革”。这是近十年来，高层会议首次单独点名“住房公积金”。

从提出改革到7月31日《条例》获国务院通过，期间全国各地也在不遗余力地推进“公积金松绑”。据统计，2026年上半年，各地累计出台的公积金相关政策已超过60条，出台频次在所有政策类型中位居首位。

**10万亿入市**

**楼市最强“底牌”显现**

今年的公积金政策，“发力点”主要集中在以下几个维度：

提高贷款额度：今年以来，超过80个城市提高了公积金贷款额度上限。通过针对特定人群或特定住房类型上浮比例的方式，大幅提升了贷款上限。例如，深圳最高可贷351万元，广州最高可达360万元，苏州最高限额为300万元，杭州家庭最高贷款额度提至180万元，成都双缴存人家庭则提至120万元。

放宽提取限制：提取场景从传统的6种增至9种，首次将自住住房装修、支付物业费纳入法定提取范围。

相应地，公积金的功能定位也正从单纯的“购房款”向覆盖购、租、修、养全周期的住房保障金转型。

例如，老旧小区加装电梯、适老化改造、翻建以及大修自住住房等需求也被纳入保障视野。这是今年以来多地在优化公积金提取政策中的一大亮点，即进一步明确支持城市更新相关的提取行为。

调整优先级：租房提取被提升至九大场景的首位，同时取消了“房租超出家庭工资收入比例”的旧有门槛，并明确租房提取不影响后续购房贷款额度。

优化贷款条件：沈阳延长了最低首付15%政策及套数认定的宽松期限；武汉取消了存量房公积金贷款比例按房龄分级的规定；多地还将借款人年龄限制放宽至68岁，并加大了对多孩家庭、新市民及青年人的倾斜力度。

突破时空限制：在新规指引下，多地放宽了提取时限。贷款审批时限已从受理申请之日起的15个工作日缩短至10个工作日，线上提取申请力争在2个工作日内办结。此外，还增设了“兜底条款”，为未来政策的进一步扩容预留空间。

同时，新规积极推动公积金全国互认互贷，简化跨城换工作、异地购房申贷流程，真正实现“钱随人走”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公积金优化政策影响深远。贷款端的改善，有利于降低买房人的购房门槛和成本，优化资金使用流程，从而激发购房意愿。在提取方面，随着提取场景扩大到支付首付、偿还商贷，甚至支付物业费和新房契税等方面，将更有助于增强资金的流动性。

从长期来看，公积金资金使用的灵活性增强，使得卖旧买新的置换群体能更顺畅地调动账户余额用于连环单的周转。当前核心城市二手房交易量的活跃，在一定程度上离不开公积金政策对置换链条的润滑作用。

当然，也有专家提醒，改革在激活资金的同时，强调不得通过虚构租房、购房等方式骗取提取，违规者将被纳入征信系统甚至追究法律责任。因此，公众应合理合法地响应公积金“解冻”带来的利好。

实际上，单靠公积金政策不足以完全扭转市场预期，市场内生动力的修复还需配合收入预期、保交楼、城市更新等综合政策。但无可否认，深化公积金制度改革，拓宽使用场景，让这笔“沉睡资金”变为流动的“安居活水”，不仅是保障刚需与改善群体的置业需求，更重要的是给市场传递了一份信心。